Rappel des ERP pour les commerces

Vous louez ou possédez un local ouvert au public ? La Ville vous rappelle certaines obligations et normes dites “ERP”...

Définitions et catégories d’ERP

ERP signifiant « Établissement Recevant du Public », la mention concerne tout local, bâtiment ou enceinte admettant la présence de personnes extérieures (librement ou sur invitation, gratuitement ou contre une participation quelconque). Des normes spécifiques s’appliquent pour protéger le public qui visite ces lieux (ou lui en faciliter l’accès) et les différents commerces sont répartis par type et par catégorie.

Les principaux types d’ERP concernant les commerçants :

  1. M : Magasins et boutiques de vente
  2. N : Restaurants et débits de boisson
  3. O : Hôtels et résidences de tourismes

Les établissements sont ensuite classés selon leur capacité, ou nombre maximal de personnes pouvant être présentes en même temps dans le commerce.

Votre catégorie d’ERP selon votre capacité d’accueil :

  • Catégorie 1 : + de 1500 personnes
  • Catégorie 2 : de 701 à 1500 personnes
  • Catégorie 3 : 301 à 700 personnes
  • Catégorie 4 : jusqu’à 300 personnes
  • Catégorie 5 : ERP accueillant moins de 200 personnes (et/ou au sein desquels l’effectif n’atteint pas les chiffres fixés par la règlementation en vigueur)

NB 1 : la capacité maximale doit cumuler à la fois le nombre de clients et d’employés présents, sauf pour les ERP de catégorie 5. Dans ce cas, seul le public doit être pris en compte dans le calcul.

NB 2 : sauf locaux de très grande taille, les commerces sont généralement considérés comme des ERP de catégorie 5. Attention toutefois si votre boutique se situe dans un centre commercial, vous devenez alors un ERP de catégorie 1.

Quelles sont mes obligations en tant qu’ERP ?

Votre commerce doit respecter deux catégories de normes ERP : des normes ERP dédiées à la sécurité, et des normes ERP dites d’accessibilité.

Normes de Sécurité

Les normes ERP liées à la sécurité ont pour but de prévenir les incendies, faciliter l’évacuation si nécessaire, et protéger vos clients, vos employés et votre matériel (caisse enregistreuse, stock, locaux, etc). Si elles peuvent sembler contraignantes, ces normes ERP sont indispensables pour lancer – ou continuer – votre activité sereinement.

Les principales normes à appliquer en matière de sécurité :

  1. Tenir à jour un registre de sécurité comprenant le descriptif des installations techniques (et l’historique des vérifications), les dates des exercices d’évacuation, les dates de passage des commissions de sécurité
  2. Maintenir en bon état les installations techniques et électriques (et s’assurer de leur conformité aux normes)
  3. Disposer d’un extincteur (1 par étage, et 1 pour 300m2)
  4. Disposer d’un moyen d’alarme incendie et d’un moyen d’alerter les secours (ligne téléphonique)
  5. Avoir en permanence une issue dégagée
  6. Afficher les consignes de sécurité à la vue de tousnuméros d’urgence, adresse du centre de secours le plus proche…
  7. Afficher un plan schématique à l’entrée (pour faciliter l’intervention des secours) si votre établissement en implanté en étage ou en sous-sol.

NB : Pour les plus petits commerces (recevant au maximum 19 personnes), les règles sont allégées et il est inutile de tenir un registre de sécurité détaillé ou d’afficher les consignes de sécurité. Si vous avez des difficultés pour mettre ces normes en place (ou un doute sur les mesures à appliquer), n’hésitez pas à contacter le Service Urbanisme de la Ville qui vous orientera : 01 69 54 41 30

Une fois votre dossier rempli et déposer (CERFA 13824*04) au service Urbanisme, celui-ci est ainsi transmis et instruit par la Direction des Territoires Essonne – Boulevard de France – 91012 Évry Cedex – 01 60 76 32 00.

Normes d'accessibilité

Selon la loi, tous les établissements recevant du public doivent être « accessibles ».

En clair, toute personne à mobilité réduite et/ou handicapée doit pouvoir :

  1. Entrer sans difficultés dans votre commerce
  2. Pouvoir circuler dans le local
  3. Recevoir toutes les informations diffusées au public valide (pouvoir lire les consignes de sécurité par exemple).

Cela peut nécessiter des travaux comme l’installation d’une rampe d’accès, ou la création d’une place handicapée sur le parking.

NB : Les normes d’accessibilité peuvent être difficiles à mettre en place pour les petits commerces, souvent exigus. Dans ce cas, le département de l’Essonne peut vous adresser une dérogation et/ou vous accorder un délai supplémentaire pour vous mettre en conformité.

Une fois votre dossier rempli et déposé au service Urbanisme (CERFA 13824*04), celui-ci est ainsi transmis et instruit par le Service Départemental d’incendie et de secours de l’Essonne (SDIS 91) – 1 rond-point de l’Espace BP218 – 91007 Évry Cedex – 01 78 05 46 00

Vos démarches :

Question-réponse

Quelles sont les règles de la location-gérance d'un fonds de commerce ?

Vérifié le 01/01/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice

La location-gérance ou gérance-libre permet au propriétaire d'un fonds de commerce (bailleur) d'accorder à un autre commerçant (locataire-gérant) le droit d'exploiter librement ce fonds. Le locataire-gérant exploite le fonds à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance.

Locataire-gérant

Le locataire-gérant doit avoir le statut de commerçant et être immatriculé au RCS et au RNE au plus tard 15 jours après le début de son activité.

À ce titre, il doit respecter les obligations comptables du commerçant et remplir les conditions juridiques pour exercer une activité commerciale.

 Attention :

La location-gérance ne doit pas être confondue avec la gérance salariée. Il s'agit de diriger l'exploitation du fonds, moyennant rémunération, pour le compte et aux risques et périls du propriétaire. Dans ce cadre, le gérant-salarié n'a pas le statut de commerçant indépendant.

Bailleur

Si le bailleur propriétaire du fonds de commerce est titulaire d'un bail commercial sans être propriétaire des murs, il doit obtenir l'autorisation explicite du propriétaire des locaux pour conclure une location-gérance.

En revanche, si le bailleur est également propriétaire des locaux dans lesquels le fonds est exploité, aucune autorisation n'est requise.

 À noter

Le bailleur n'effectuant plus par lui-même d'actes de commerce, il perd son statut de commerçant et n'est plus inscrit ni au RCS ni au RNE.

Jusqu'à la publication du contrat de location-gérance dans un support d'annonces légales, le propriétaire du fonds est solidairement responsable des dettes contractées par le locataire-gérant à l'occasion de l'exploitation du fonds.

Autrement dit, un créancier (un fournisseur, par exemple) peut aussi bien se retourner contre le locataire-gérant que contre le bailleur pour obtenir le paiement d'une facture.

Cette responsabilité du bailleur exclut les dettes délictuelles ou personnelles du locataire (cotisations assurance vieillesse, dépenses non nécessaires...), même si elles sont liées à l'exploitation du fonds.

Le bailleur est également solidairement responsable, jusqu'à la publication du contrat, des impôts directs (impôt sur le revenu ou sur les sociétés, cotisation foncière des entreprises...) établis en raison de l'exploitation du fonds.

La TVA est un impôt indirect, elle n'est donc pas concernée.

Il est recommandé de faire rédiger le contrat de location-gérance par un professionnel (avocat, notaire...).

Durée

Le contrat de location-gérance peut être conclu à durée déterminée ou indéterminée.

Le plus souvent, le contrat est conclu pour 1 an renouvelable par tacite reconduction.

Publicité

Le contrat de location-gérance doit faire l'objet d'un avis publié dans un support d'annonces légales, dans les 15 jours suivant sa signature.

Cette obligation de publicité est aussi requise lorsque le contrat prend fin.

Locataire-gérant

Le locataire-gérant doit respecter les obligations suivantes :

  • Exploiter le fonds conformément à sa destination : il ne peut pas modifier l'activité ou en ajouter une nouvelle sans l'accord du bailleur.
  • Entretenir le fonds en état d'être exploité : il doit remplacer le matériel hors d'usage, renouveler les brevets, entretenir les locaux.
  • Payer la redevance : dans les conditions prévues au contrat.

Le locataire doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

  • Clause de non-concurrence : elle limite le droit de rétablissement du gérant après la fin du contrat, pendant une période donnée et dans un secteur géographique déterminé.
  • Clause interdisant toute cession ou sous-location de la location-gérance.
  • Clause de libre consultation de la comptabilité du locataire-gérant par le propriétaire du fonds.

  À savoir

Un dépôt de garantie (appelé cautionnement) peut également être demandé au locataire-gérant pour garantir le matériel et le paiement des redevances.

Son montant est librement déterminé par les parties.

Il devra être restitué par le bailleur à la fin du contrat de location-gérance.

Bailleur

Le bailleur doit respecter les obligations suivantes :

  • Délivrer tous les éléments nécessaires à l'exploitation du fonds : la clientèle, l'enseigne et le nom commercial, les brevets, marques et dessins le cas échéant, les éventuelles licences nécessaires à l'exploitation, le mobilier, le stock, le matériel.
  • Garantir une exploitation paisible du fonds : cela comprend la garantie des vices cachés et la garantie d'éviction. Le fonds doit aussi répondre aux normes d'hygiène et de sécurité.

Le bailleur doit également respecter les clauses qui pourraient éventuellement figurer au contrat de location-gérance :

  • Clause de non-concurrence : elle interdit au bailleur pendant le contrat d'exploiter un fonds concurrent dans un secteur géographique déterminé.
  • Clause de reprise des marchandises à la fin du contrat.

Le locataire-gérant doit payer au bailleur un loyer appelé redevance.

Le montant de la redevance est fixé librement par le contrat et peut être révisé à la demande d'une partie par lettre recommandée.

La redevance peut adopter une forme variable :

  • Somme fixe
  • Pourcentage sur les bénéfices
  • Pourcentage sur le chiffre d'affaires
  • Pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires

Son versement peut être effectué soit par mois, soit par trimestre.

La redevance est soumise à la TVA au taux normal de 20 % pour le bailleur, qui peut la répercuter sur le locataire, à condition que ce soit spécifié au contrat.

Le bailleur doit la déclarer en tant que bénéfice d'exploitation dans la catégorie des BIC.

Pour le locataire-gérant, la redevance est déductible de l'impôt sur le revenu ou de l'impôt sur les sociétés, en tant que charge de son commerce.

Le contrat de location-gérance prend fin dans l'une des situations suivantes :

  • Le contrat à durée déterminée arrive à expiration et n'est pas reconduit : rien n'oblige le bailleur à renouveler le contrat.
  • Le contrat est résilié de manière unilatérale par l'une des parties : un préavis doit alors être respecté, sa durée est généralement de 3 mois.
  • Le locataire-gérant ne respecte pas l'une de ses obligations : en cas de non-paiement de la redevance, par exemple.

À la fin du contrat de location-gérance, le bailleur propriétaire récupère le droit d'exploiter le fonds de commerce, les contrats de travail en cours se poursuivent.

Le locataire ne peut quant à lui prétendre à aucune indemnisation, même s'il a contribué par sa compétence à renforcer la valeur du fonds.